Publicaties Boers Advocaten
hoek

Te late opzegging huurovereenkomst aanvaardbaar.

Voor de opzegging van een huurovereenkomst gelden strikte termijnen. Wanneer de huurder de overeenkomst te laat opzegt wordt deze voortgezet. In een recente uitspraak heeft de Rechtbank Noord-Holland echter beslist dat een beroep van de verhuurder op een voorzetting van de huurovereenkomst wegens te late opzegging onder omstandigheden in strijd kan zijn met de redelijkheid en billijkheid.

Door een organisatie die zich bezig hield met het bieden van zorg en ondersteuning aan mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking was een kantoorruimte gehuurd voor de duur van 3 jaar. In de huurovereenkomst was bepaald dat de huurovereenkomst na ommekomst van deze termijn telkens met 5 jaar zou worden verlengd, tenzij de overeenkomst tegen het einde van de huurtermijn en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 12 maanden zou worden opgezegd.

De huurder heeft de huurovereenkomst tegen het einde van de huurperiode opgezegd. De verhuurder laat echter weten niet met de opzegging in te kunnen stemmen, omdat de opzegging niet heeft plaatsgevonden bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot en de opzeggingsbrief door haar twee dagen te laat is ontvangen.

Hiermee is de huurder het niet eens. In een procedure bij de kantonrechter vordert zij een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst wel op het einde van de huurperiode van 3 jaar eindigt. De huurder is van mening dat het onder de gegeven omstandigheden naar de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder zich op het ontbreken van een tijdige opzegging beroept. Zij voert hiertoe aan dat de verhuurder ermee bekend was dat zij de kantoorruimte slechts 3 jaar zou gebruiken, het de bedoeling was om de opzegbrief aangetekend te versturen en een voortzetting van de huurovereenkomst gezien haar slechte financiƫle situatie haar voortbestaan in gevaar zal brengen.

De kantonrechter stelt voorop dat bij het terzijde stellen van een contractueel beding op grond van de redelijkheid en billijkheid terughoudendheid moet worden betracht. Voorts dat het hier aankomt op een afweging van de belangen van de verhuurder en de huurder. Enerzijds dient te worden gekeken naar de mate waarin de verhuurder in haar belangen wordt geschaad doordat zij de opzegging 2 dagen te laat heeft ontvangen en anderzijds de mate waarin de huurder in haar belangen wordt geschaad als de huurovereenkomst voor 5 jaar wordt voortgezet. Volgens de kantonrechter kan een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid alleen slagen wanneer tussen beide belangen een te grote onevenredigheid bestaat. Een dergelijke situatie doet zich hier voor.

Het belang van de verhuurder bij een opzegtermijn van 12 maanden is dat zij tijdig weet dat zij naar een nieuwe huurder op zoek zal moeten gaan. Gelet op de minimale overschrijding van deze termijn met 2 dagen kan volgens de kantonrechter niet worden geconcludeerd dat de verhuurder in haar belangen is geschaad. Het feit dat vanwege de huidige marktomstandigheden een nieuwe huurder niet snel zal kunnen worden gevonden doet hier niet aan af. Daar staat tegenover dat een voorzetting van de huurovereenkomst voor de huurder gezien haar slechte financiƫle situatie zeer nadelig kan zijn.

Om die reden kan naar het oordeel van de kantonrechter worden vastgesteld dat er een onevenredig groot verschil bestaat tussen de mate waarin de verhuurder in haar belangen wordt geschaad doordat zij de huuropzegging 2 dagen te laat heeft ontvangen en de mate waarin de huurder in haar belang wordt geschaad indien zij verplicht is om het gehuurde nog 5 jaar lang te blijven huren. In dit licht moet een beroep van de verhuurder op een voortduren van de overeenkomst naar de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht.

 

Voor nadere informatie hierover kunt u contact opnemen met mr. T.F. Quaars: 0318 - 52 24 04 of Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken..

Boers Advocaten bij Twitter
Boers Advocaten bij LinkedIn
Boers Advocaten bij Facebook
Schrijf ons een bericht.

Boers Advocaten gebruikt cookies om u een optimale gebruikerservaring te bieden.Niet akkoord? Klik hier voor meer informatie.