Huurrecht Bedrijfsruimte 2015 / 2016

Details

Publicaties Archief

november 2015

mr. L.L. de Boef

Dit is inmiddels de elfde update van de bundel Huurrecht bedrijfsruimte. De eerste versie is medio 2003 opgesteld naar aanleiding van het van kracht worden van het toentertijd nog nieuwe huurrecht.

Inhoud

• 1. Inleiding
• 2. Wat is huur?
• 3. Welke huurregels zijn van toepassing?
• 4. Gemengde (huur)overeenkomsten
• 5. Overeenkomsten met een publiekrechtelijk aspect
• 6. Capita selecta algemeen deel
  • 6.1. Staat van het gehuurde
  • 6.2. Schade aan het gehuurde
  • 6.3. Dringende werkzaamheden en renovatie
  • 6.4. Gebrekenregeling
  • 6.5. Klusrecht
  • 6.6. Onderhuur
  • 6.7. Ontbinding e.d.
  • 6.8. Gebruik en bestemming
• 7. Huurrecht bedrijfsruimte
  • 7.1 230a Bedrijfsruimte
    • 7.1.1. Contractsvrijheid
    • 7.1.2. Huurtermijn
    • 7.1.3. Huurprijswijziging
    • 7.1.4. Huurbeëindiging
  • 7.2. 290 Bedrijfsruimte
    • 7.2.1. Contractsvrijheid
    • 7.2.2. Huurtermijn
    • 7.2.3. Huurprijswijziging
    • 7.2.4. Huurbeëindiging
    • 7.2.5. Indeplaatsstelling
• 8. Slot

1. Inleiding
Dit is inmiddels de elfde update van de bundel Huurrecht bedrijfsruimte. De eerste versie is medio 2003 opgesteld naar aanleiding van het van kracht worden van het toentertijd nog nieuwe huurrecht. Vanuit het oude recht (van voor 1 augustus 2003) heb ik het nieuwe huurrecht (met ingang van 1 augustus 2003) benaderd. In de loop der jaren is de bundel steeds geactualiseerd. Bij het updaten van de elfde druk ben ik vooral veel dank verschuldigd aan Nicky Jansen die in 2015 als student stagiaire werkzaamheden bij Boers Advocaten verrichtte.

Ik heb in dit werk ook de nogal wisselde en soms tegenstrijdige uitspraken van de diverse rechters weergegeven. Daarmee wil ik laten zien dat het huurrecht alles behalve een statisch gegeven is.

2. Wat is huur?
Voordat ik deze vraag beantwoord, geef ik u eerst aan waarom het van belang is om het huurbegrip te definiëren. Huur is een zogenaamde benoemde overeenkomst. Dat wil zeggen dat dit type overeenkomst uitdrukkelijk in de wet is vermeld omdat de wetgever dat noodzakelijk vond (zoals bijvoorbeeld ook bij arbeid en koop). Doel: bescherming van de -volgens de wetgever- zwakkere partij, i.c. de huurder. Door de overeenkomst te benoemen, kan de wetgever de afspraken die tussen partijen zijn gemaakt invullen. Dit geschiedt middels het zogenaamde dwingend recht (= recht waarvan partijen niet kunnen afwijken), semi-dwingend recht (= partijen kunnen in het geval van huur slechts van de wet afwijkende afspraken maken als dat ten gunste is van de huurder) of het regelend recht (dit recht geldt als partijen geen andersluidende afspraken hebben gemaakt).

Door huur te definiëren kan dit worden afgebakend van andere, al dan niet benoemde, overeenkomsten, waaronder bruikleen. Hierdoor wordt voorkomen dat partijen trachten huurregels te ontgaan door in een overeenkomst het woord "(ver)huur" bewust te vermijden. Op zich is het niet verboden om deze regels te ontduiken of afspraken te maken in strijd met dwingende bepalingen, maar één van de partijen (de huurder) kan een beroep doen op de nietigheid daarvan (art. 3: 40 lid 2 BW).

Tenzij:
a. er sprake is van een overeenkomst met publiekrechtelijke aspecten (zie hoofdstuk 5);
b. titel 7.5 (pacht) van toepassing is (art. 7: 201 lid 3 en art. 7: 311 BW). Het verschil tussen huur en pacht is dat het bij pacht draait om het gebruik ter uitoefening van de landbouw als economische activiteit. Zie HR 31 oktober 2008 RvdW 2008/985 en Ktg Utrecht, Pachtkamer 17 februari 2009 WR 2009/84;
c. er andere wettelijke uitzonderingen zijn: art. 3:226 lid 4 (vruchtgebruik van recht op bewoning) en art. 8: 374 BW (ter beschikkingstellen schip anders dan rompbevrachting),

is er (in beginsel) sprake van huur als aan alle navolgende criteria is voldaan (art. 7: 201 lid 1):
1. overeenkomst;
2. gebruik van een zaak of een gedeelte daarvan;
3. tegenprestatie.

Ik gebruik in tegenstelling tot de vroegere uitgaven van deze bundel thans het woord “in beginsel”. Deze voorzichtigheid is ingegeven door een aantal recente ontwikkelingen in het huurrecht: HR 11 februari 2011 LJN BO9673, WR 2011/58 (timeshare). De Hoge Raad overwoog:

“Niet beslissend is immers of de Overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de Overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de Overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.”

In navolging daarvan: Hof Den Bosch 24 mei 2011 LJN BQ7304 (exploitatie van buffetten) en Hof Arnhem 22 maart 2011 LJN BQ6193 (catering). Dus zelfs als aan alle criteria is voldaan en er geen sprake is van een uitzondering, dient de vraag te worden beantwoord wat de bedoeling van partijen was. Als die niet het aangaan van een huurovereenkomst was, kan dat er toe leiden dat de overeenkomst niet als huur wordt gekwalificeerd. Zie overigens ook Ktg Amsterdam 15 februari 2012 LJN BV6356 (huisbewaringsovereenkomst).

In art. 201 lid 2 BW wordt ook nog gesproken over de huur van vermogensrechten (vgl. Vzr. Rb Zutphen 10 augustus 2011 LJN BR4747 (visrechten)).

Vanwege de lengte van deze publicatie verzoeken wij u de rest in dit PDF formaat te lezen: bundel-huurrecht-2015-2016-boers-advocaten.pdf (192KB).